住宅 70 年 vs 商住公寓 40 年：差別比你想的大
同樣看起來是「一間房」，權證上的用途不同，法律地位就完全不同。
這是台灣買家接觸「商住公寓、酒店式公寓、產權式酒店」時最需要留意的風險點。
年限一覽
依《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務院令第 55 號）第 12 條：
| 土地用途 | 出讓年限 | 期滿後 |
|---|---|---|
| 居住用地 | 70 年 | 自動續期，無須申請、無駁回風險 |
| 工業用地 | 50 年 | 須於屆滿前一年申請續期；除因社會公共利益需要收回外「應當予以批准」； 經批准須重新簽訂出讓合同並支付土地出讓金；未申請或未獲批准者，土地使用權由國家無償收回 |
| 教育、科技、文化、衛生、體育用地 | 50 年 | |
| 商業、旅遊、娛樂用地 | 40 年 | |
| 綜合或者其他用地 | 50 年 |
差別在一條「申請制」的鴻溝
《城市房地產管理法》第 22 條規定，土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿、土地使用者需要繼續使用土地的，
應至遲於屆滿前一年申請續期；除根據社會公共利益需要收回該幅土地外，「應當予以批准」；
經批准准予續期的，須重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金；
未申請續期或雖申請但未獲批准的，土地使用權由國家無償收回。
配套條例第 40 條亦明定：期滿未續，土地使用權及地上建築物由國家無償取得。
相對之下，住宅 70 年是《民法典》第 359 條的「自動續期」，完全跳過申請與審批程序。這就是分野。
商住公寓的其他隱形成本
- 稅費不同：非住宅的契稅與轉讓稅費標準與住宅不同，也無法享有個人出售住房的稅收優惠。
- 水電費：商業用途走商業水電價格，長期比民用標準貴一截。
- 落戶與學區：以上海為例，滬建房管聯〔2017〕400 號明確「商業辦公房屋不得在人口戶籍、入學、
公用事業收費等方面參照住房執行」。用途為商服的房產在學位與公共服務上通常不被認列。 - 貸款條件：非住宅的按揭成數與年限普遍不如住宅，首付比例通常更高。
成交前怎麼查
- 看《不動產權證書》的「用途」欄：寫「住宅」還是「商服／辦公」。
- 看「使用期限」欄：起訖年月日必須完整。
- 對照出讓合同：確認起始日與約定年限。
- 向銷售方索取國有土地使用證與商品房預售許可證，核對用途。
一句話記住：會自動續期的只有住宅。
銷售人員說「反正以後都會自動續」的時候，請他把權證的用途欄翻給你看。
本文依法律條文原文整理，僅供參考。住宅續期的費用標準與續期年限至今尚無全國性法規，任何「保證永久免費續期」的說法都無法律依據。