一次性交易費用與日常養樓成本全解析
契稅最低 1% ╳ 維修資金 55～90 元/㎡ ╳ 自住住宅免房產稅
置業中珠，每一筆費用其實都可以事先算清楚。本專區把「買入當下要付的錢」與「持有期間每年要付的錢」分開拆解：契稅在 2024 年 12 月新制下最低只要 1%；增值稅自 2026 年 1 月 1 日起，未滿兩年出售的徵收率由 5% 降為 3%，滿兩年仍然免徵；個人買賣住房持續暫免印花稅與土地增值稅。持有端的自住住宅依法免納房產稅，水電煤按民用標準計價——把數字攤開來看，才不會被「聽說很貴」或「聽說很便宜」帶著走。
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中珠買房契稅住宅專項維修資金二手房增值稅豁免物業管理費養樓成本比較
費用速查
| 契稅（家庭唯一住房、140㎡ 以下） | 1% |
|---|---|
| 契稅（家庭第二套、140㎡ 以下） | 1% |
| 住宅專項維修資金（珠海／中山） | 70～90 元/㎡ ／ 55～70 元/㎡ |
| 不動產登記費（住宅） | 80 元/件 |
| 增值稅（持有滿 2 年出售） | 免徵 |
| 增值稅（未滿 2 年出售，2026-01-01 起） | 3% 全額 |
| 個人所得稅（核定課徵） | 1%（珠海、中山） |
| 房產稅（個人自住） | 免納 |
買入當下：契稅怎麼算
契稅由買方負擔，現行標準依《財政部 稅務總局 住房城鄉建設部關於促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》（2024 年第 16 號），自 2024 年 12 月 1 日起執行，同時廢止原財稅〔2016〕23 號。家庭唯一住房：140 ㎡ 以下減按 1%，超過 140 ㎡ 減按 1.5%；家庭第二套住房：140 ㎡ 以下減按 1%，超過 140 ㎡ 減按 2%。第三套及以上不在優惠範圍，回歸《契稅法》第三條法定稅率（廣東省適用 3%）。換句話說，中珠市場主流的 76～128 ㎡ 產品，首套與二套都落在 1% 這一級——以人民幣 100 萬總價計，契稅約 1 萬元。
交屋前：住宅專項維修資金
維修資金是房子的「公積金」，用於保修期滿後共用部位與共用設施設備的維修、更新與改造，由建設單位在網簽備案時代交，並在交屋前向購買人收回，未交存不得交付。珠海自 2024 年 5 月 1 日起：未配置電梯住宅 70 元/㎡、配置電梯住宅 90 元/㎡、非住宅 100 元/㎡；中山自 2023 年 10 月 15 日起：無電梯商品住宅 55 元/㎡、內設電梯商品住宅 70 元/㎡、車位車庫 55 元/㎡。以珠海 100 ㎡ 電梯住宅估算，約需 9,000 元人民幣；中山同級約 7,000 元。
賣出時：增值稅與個稅的省稅撇步
增值稅由賣方負擔。依《財政部 稅務總局關於個人銷售住房增值稅政策的公告》，自 2026 年 1 月 1 日起：購買不足 2 年對外銷售，按 3% 徵收率全額繳納增值稅（舊制為 5%）；購買滿 2 年（含）免徵。同時，原區分「普通住宅／非普通住宅」的差別徵收正式走入歷史。個人所得稅方面，未提供完整原值憑證者按轉讓收入核定課徵，珠海與中山均為住宅 1%；能舉證原值者則按財產轉讓所得 20% 據實計徵。持有滿 5 年且為家庭唯一生活用房（滿五唯一）者，出售所得免徵個人所得稅。此外，2026 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日期間，出售自有住房後 1 年內在同一城市重新購房，可按比例退還已繳個人所得稅。
一次性交易費用一覽
| 契稅（買方） | 家庭唯一／第二套 140㎡ 以下：1%；唯一 140㎡ 以上 1.5%；第二套 140㎡ 以上 2%；三套及以上 3%（廣東） |
|---|---|
| 住宅專項維修資金（買方） | 珠海 70 元/㎡（無電梯）／90 元/㎡（有電梯）；中山 55 元/㎡（無電梯）／70 元/㎡（有電梯） |
| 不動產登記費（買方） | 住宅 80 元/件；每增加一本權狀加收工本費 10 元 |
| 印花稅（買賣雙方） | 個人購買、銷售住房暫免徵收（2008 年 11 月 1 日起） |
| 土地增值稅（賣方） | 個人銷售住房暫免徵收 |
| 增值稅（賣方） | 滿 2 年免徵；未滿 2 年按 3% 全額（2026 年 1 月 1 日起） |
| 個人所得稅（賣方） | 核定 1%（珠海、中山）或據實 20%；滿五唯一免徵 |
| 房產稅（業主） | 個人所有非營業用房產免納 |
持有成本一覽
| 物業管理費 | 珠海為市場調節價、中山為政府指導價；一般普通住宅社區常見約每㎡每月 2～5 元人民幣，高端或別墅項目較高，實際以購房合同與物業公約為準 |
|---|---|
| 自來水（居民） | 珠海階梯 2.00／3.00／6.00 元/m³；中山公用水務區 1.88 元/m³ |
| 管道天然氣（居民） | 中山階梯 3.45／4.14／4.83 元/m³（2026 年 3 月 1 日用氣起） |
| 電費 | 廣東居民採階梯電價，夏季級距為 0–360／361–700／≥701 kWh |
| 房屋稅（台灣對照） | 房屋稅 2.0 自 2024 年 7 月 1 日施行：自住 1.2%、全國單一自住 1.0%、非自住 2.0%～4.8%，稅基為房屋評定現值 |
| 地價稅（台灣對照） | 自用住宅用地 2‰，一般用地累進 15‰～55‰ |
重點整理
- 契稅自 2024 年 12 月起，140 ㎡ 以下的首套與二套同步降至 1%，是中珠市場最直接的入場成本優勢。
- 住宅專項維修資金為一次性支出，珠海 70～90 元/㎡、中山 55～70 元/㎡，於交屋前繳清。
- 個人買賣住房暫免印花稅與土地增值稅，這兩筆在台灣都是要繳的。
- 增值稅自 2026 年起未滿兩年由 5% 降為 3%，滿兩年免徵，短期周轉成本明顯下降。
- 持有端最大的差別在物業管理費：大陸一般住宅每㎡每月約 2～5 元人民幣，台灣同級社區的管理費換算後通常高出數倍。
- 個人自住的非營業用房產免納房產稅，中珠自住住宅不會出現每年一筆額外持有稅。
本專區文章
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中珠買房要繳多少稅？契稅 1%、增值稅與個稅完整試算
契稅自 2024 年 12 月起，140 ㎡ 以下的首套與二套都只要 1%；增值稅自 2026 年 1 月 1 日起未滿兩年由 5% 降為 3%，滿兩年免徵。本文逐項試算一次看懂。
閱讀全文 →住宅專項維修資金是什麼？珠海 70～90 元/㎡、中山 55～70 元/㎡
維修資金是房子的「公積金」，用於保修期滿後共用部位與設施的維修更新。本文整理珠海與中山的繳存標準、繳納時點與用途，並說明為什麼未交存不能交樓。
閱讀全文 →養樓成本大公開：物業費、水電煤與台灣持有稅的真實比較
大陸自住住宅免納房產稅、水電煤按民用標準計價，物業費約每㎡每月 2～5 元人民幣。台灣則有房屋稅與地價稅。本文把兩地的持有成本攤開來比。
閱讀全文 →資料來源與免責聲明
・財政部、稅務總局、住房城鄉建設部公告 2024 年第 16 號（契稅，2024-12-01 起）
・財政部、稅務總局公告：個人銷售住房增值稅政策（2026-01-01 起）
・財稅〔2008〕137 號（個人買賣住房暫免印花稅、個人銷售住房暫免土地增值稅）
・財稅字〔1999〕278 號第四條（滿五唯一免徵個人所得稅）
・珠海市稅務局公告 2021 年第 3 號、中山市稅務局公告 2021 年第 3 號（核定徵收率）
・《珠海市物業專項維修資金管理辦法》（2024-05-01 起）、《中山市住宅專項維修資金管理實施細則》（2023-10-15 起）
・《房產稅暫行條例》第五條第四項（個人所有非營業用房產免納）
本頁稅費標準依官方公告整理，政策可能隨時間調整；個別樓盤的實際收費（含代收費用）以購房合同、物業公約與稅務機關核定為準。實際負擔請於交易前向稅務機關或顧問確認。
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