70 年產權到期，房子還是我的嗎？《民法典》第 359 條白話解讀
先把最容易混淆的一點講清楚：房子本身是你的，沒有期限；有期限的是房子底下的土地使用權。
條文原文
《中華人民共和國民法典》第 359 條：
住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理。
非住宅建設用地使用權期限屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋以及其他不動產的歸屬，
有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。
《民法典》於 2020 年 5 月 28 日公布，2021 年 1 月 1 日施行。
（順便更正一個常見錯誤：非住宅續期規定在第 359 條第二款，不是第 360 條；
第 360 條講的是建設用地使用權消滅時辦理註銷登記、收回權屬證書。）
「自動續期」到底是什麼意思
「自動」二字在法律上的分量很重。它的準確含義是：權利人無須提出申請、主管機關無須審批，
續期效力當然發生，因此在住宅用地上不存在「申請被駁回」這種風險。
這是相對《物權法》第 149 條的延續，措辭相同。但要誠實面對兩個條文沒有回答的問題：
- 續期後再給多少年？條文沒寫。
- 續期要不要付費、付多少？條文把這件事推遲給未來的「法律、行政法規」——也就是說，
國家層面至今沒有收費標準，也沒有計算公式。
實務怎麼處理？看溫州個案
2016 年浙江溫州出現少數「20 年出讓期」住宅用地到期的個案，當時國土資源部的定調是「兩不一正常」：
- 不需要提出續期申請；
- 市縣國土資源主管部門不收取相關費用（「國家法律沒有規定之前，不作出任何收費的決定」）；
- 正常辦理交易和登記，權證「使用期限」仍填原起止日期並註明依國土資源廳函〔2016〕1712 號辦理。
這是目前最具體的官方實務口徑，可作為現階段參考。但要注意，該復函處理的是「少數到期個案」，
並非為 70 年住宅訂立通則性的收費規則。
兩個要澄清的網路傳言
傳言一：國務院已經規定續期要繳土地出讓金
《國務院辦公廳關於完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》（國辦發〔2019〕34 號）
全文經檢索並未出現「續期」二字，並未規定續期費用。坊間所謂 2020 年自然資源部
「續期費用」專門文件，也不存在。
傳言二：深圳已經有公式，要補交基準地價的 35%
《深圳市到期房地產續期若干規定》（深府〔2004〕73 號）確實提到「補交地價數額為相應用途公告基準地價的 35%」，
但那是針對行政劃撥用地補辦有償使用，不是住宅 70 年出讓地的續期費公式，兩者不能混用。
房屋所有權本身沒有期限
依《民法典》第 240 條，所有權人對自己的不動產依法享有占有、使用、收益和處分的權利。
此外第 356 條「房隨地走」、第 357 條「地隨房走」確保房屋與土地使用權一併處分；
第 358 條規定，期限屆滿前因公共利益提前收回的，應依第 243 條對房屋給予補償，並退還相應的出讓金。
還有一個實務現實：一般住宅的結構設計使用年限約 50 年，
房屋本身的物理壽命往往比土地使用權更早到達終點。所以「70 年後怎麼辦」，
在實際居住層面通常會先被建築本身的更新或重建決定。
可以怎麼跟買方說明
- 住宅：自動續期、無須申請、無駁回風險；費用留待未來立法，目前不收。
- 非住宅（商業、旅遊、娛樂 40 年；工業、科教文衛體、綜合 50 年）：須主動申請、可能被駁回。
- 不要承諾「保證永久免費續期」——費用標準確實還沒立法，誠實說明反而更有說服力。
本文依法律條文原文整理，僅供參考。住宅續期的費用標準與續期年限至今尚無全國性法規，任何「保證永久免費續期」的說法都無法律依據。