養樓成本大公開：物業費、水電煤與台灣持有稅的真實比較
「持有成本」分三塊：稅、管理費、水電煤。這三塊在中珠與台灣的差距其實很不一樣，混在一起談容易失真。
一、持有稅：兩地都不高，但結構不同
中珠：個人自住住宅免納房產稅
依《房產稅暫行條例》第五條第四項，「個人所有非營業用的房產」免納房產稅。
因此中珠的自住住宅，不會出現每年一筆額外的持有稅。
台灣：房屋稅與地價稅
台灣自 2024 年 7 月 1 日起施行房屋稅 2.0（2025 年 5 月首次開徵）：自住 1.2%、
全國單一自住 1.0%、非自住 2.0%～4.8%，稅基為房屋評定現值；
地價稅自用住宅用地 2‰，一般用地累進 15‰～55‰。
因為稅基是評定現值（遠低於市價），一般自住戶的年稅額其實不高。
結論：持有稅這一塊，兩地都不構成沉重負擔，差異主要在於結構與計算方式。
二、物業管理費：差距最明顯的一塊
中珠的制度設計不同：珠海已廢止政府定價辦法，改行市場調節價；
中山仍採政府指導價制度。一般普通住宅社區的物業費常見約每㎡每月 2～5 元人民幣，
高端住宅與別墅項目較高，實際費率以購房合同與物業公約為準。
以 100 ㎡ 住宅、3 元/㎡/月估算，每月約 300 元人民幣（約新台幣 1,300 多元）。
相比之下，台灣同級社區的管理費通常以「坪」計價，換算後的每坪單價明顯較高。
這是「養樓成本較低」這個說法最主要的來源。
三、水電煤：按民用標準計價
| 項目 | 珠海 | 中山 |
|---|---|---|
| 自來水（居民階梯） | 2.00／3.00／6.00 元/m³ | 公用水務區居民 1.88 元/m³ |
| 管道天然氣（居民階梯） | — | 3.45／4.14／4.83 元/m³ |
| 電價 | 廣東居民採階梯電價，夏季級距為 0–360／361–700／≥701 kWh | |
需要特別注意的是，住宅用途必須按民用標準計價。若買到登記為商業用途的
「商住公寓」，水電會走商業價格，長期成本差距很大——這也是買公寓前必須確認權證用途的原因之一。
把數字放在一起看
| 項目 | 中珠住宅 | 台灣住宅 |
|---|---|---|
| 每年持有稅 | 自住免房產稅 | 房屋稅＋地價稅（稅基為評定現值） |
| 物業管理費 | 約 2～5 元/㎡・月 | 以坪計價，換算後通常較高 |
| 水電 | 民用標準，以 m³／kWh 計 | 依台電／台水級距 |
| 出租所得 | 租金收入依法申報納稅 | 租金收入併入綜合所得稅 |
如果把「一次性稅費低」與「持有期管理費低」兩件事疊起來看，中珠住宅的整體持有負擔確實比台灣同級產品輕。
台灣租金的參考數字
作為對照，內政部公布 2026 年上半年全國租金中位數為新台幣 8,600 元/月
（樣本為 83.3 萬件租金補貼租約，年增 1.2%）。評估投報率時，建議以內政部租金單價除以實價登錄房價單價自行計算，
並註明計算方式，避免引用來源不明的投報率數字。
本文稅費標準依官方公告整理。實際負擔以稅務機關核定、購房合同與物業公約為準，不構成任何投資建議。